Вложение в недвижимость: плюсы, минусы и возможные риски

О чем речь? Вложение в недвижимость, в отличие от волатильных акций или криптовалют, остается востребованным в любую экономическую эпоху. Основная причина – защита от инфляции. Стоимость жилья традиционно растет в долгосрочной перспективе. Даже в периоды экономической нестабильности недвижимость сохраняет базовую ценность.

Что учесть? При грамотном подходе вложения в недвижимость обеспечат регулярную арендную плату, прирост стоимости объекта со временем и диверсификацию инвестиционного портфеля. Главное – разобраться, какие стратегии используют опытные инвесторы, на что обращать внимание при покупке объектов, как оценивать рентабельность и минимизировать издержки.

Необходимость вложения в недвижимость

Вложение денежных средств в недвижимость помогает сохранить их в условиях инфляции и экономической нестабильности. Жилье дорожает всегда, а инфляция бывает очень высокой. Поэтому недвижимые объекты — это хороший вариант для вложений, обеспечивающий рост активов в течение следующих 10—15 лет.

Также недвижимость может быть источником пассивного дохода, если сдавать ее в аренду. В Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах с аренды можно иметь доход 5–9 % в год, а в небольших населенных пунктах эта цифра возрастает до 12 %.

Принципы вложения в недвижимость

Чтобы получать прибыль от инвестиций в недвижимость, нужно знать, как устроен этот бизнес и на каких принципах он основан.

Диверсификация

Подразумевает распределение инвестиций между разными объектами. Цели диверсификации:

• минимизация рисков и стабилизация доходов;
• снижение процентной ставки по ипотеке и возврат подоходного налога;
• сохранение средств при изменении цены на разные объекты;
• дополнительный заработок от удорожания недвижимости.

Виды диверсификации инвестиций в объекты недвижимости:

• географическая — покупка недвижимости в разных регионах;
• секторная — покупка объектов, относящихся к разным отраслям, что позволяет получать стабильный доход, даже если в какой-то сфере цены на недвижимость упадут;
• типовая — вложение средств в разные типы помещений.

Диверсифицированный портфель может выглядеть так:

• квартира в городе;
• офис, склад или другая коммерческая недвижимость;
• дом и земельный участок в пригороде.

Коммерческая недвижимость имеет следующие особенности:

• цена при перепродаже может расти;
• хороший доход от сдачи в аренду.

В районе ее расположения могут наблюдаться:

• падение деловой активности и, как следствие, снижение ставок на аренду офисов;
• повышение спроса на коммерческие объекты.

Снижение доходов в первом случае будет перекрываться их ростом в двух других направлениях. Изменение стоимости объектов, составляющих портфель, при диверсификации будет нивелировано.

Просчет рисков

Вложения в недвижимость — это инвестиции, связанные с высокими рисками, поэтому необходимо адекватно оценивать свои возможности. Иначе может получиться так, что вы возьмете кредит, купите квартиру и начнете ее сдавать в аренду, планируя за счет полученных от арендатора денег погашать кредит, а ставки резко упадут. Важно, чтобы остальных ваших доходов было достаточно, чтобы вовремя вносить платежи по ипотеке.

Также инвестиции связаны с риском переоценки ликвидности недвижимости на рынке. Бывает так, что покупка и дальнейшая перепродажа объекта занимают очень много времени. Например, если в нем нет ремонта или район, где находится объект, считается непрестижным.

Ликвидность недвижимости зависит от:

• ценовых колебаний в нестабильные периоды;
• особенностей помещения — расположение на территории с плохой экологией, наличие исторических зданий и т. д.;
• принадлежности объекта к рынку покупателя или продавца, то есть зависимости от баланса между спросом и предложением.

Кроме того, важное значение имеет правильное оформление документов на выбранный объект. Если будет обнаружена неузаконенная перепланировка, факт ареста или залога объекта, передача права собственности на него третьим лицам, то инвестору придется нести дополнительные расходы, чтобы исправить все ошибки и привести документы в порядок.

Если вы вложили средства в недвижимость, рекомендуем застраховать ее от потопа, пожара, стихийных бедствий и т. д. В таком случае вам придется потратить некоторую сумму, но зато при возникновении форс-мажорных обстоятельств убытки будут компенсированы.

Планирование

Покупка недвижимости — это долгосрочная инвестиция, поэтому следует быть готовым к тому, что в бюджете этих денег не будет еще долго.

Нужно правильно определить горизонт планирования. Деньги в недвижимость не вкладывают на короткий период (1–3) года. Чтобы вложения капитала были высокодоходными, будьте готовы вкладываться на срок как минимум 3–5 лет.

Эксперты предполагают, что в 2026 году будет наблюдаться незначительный рост рынка недвижимости. Причины этого:

• повышение ставок по кредитам, касающихся вторичного рынка;
• завершение программы льготного кредитования на новое жилье.

Риелторы говорят о том, что строительные компании в крупных городах постепенно снижают стоимость недвижимости в новостройках. Эксперты находятся в ожидании изменения ставки Центрального банка до конца года. Если она упадет, то на рынок могут вернуться покупатели, готовые приобретать вторичное жилье.

На рынке недвижимости актуальны следующие тенденции:

• увеличение стоимости квадратного метра в новых объектах на величину инфляции;
• сокращение разрыва между ценами на новые квартиры и вторичное жилье.

Несмотря на это, недвижимость по-прежнему остается привлекательным для инвестиций направлением, поскольку вложения в другие активы (драгоценные металлы, ценные бумаги и т. д.) требуют достаточно обширных знаний и опыта. Недвижимость — это более понятный вариант, но нужно понимать, что срок инвестиций в этом случае составляет не менее 5–10 лет.

Плюсы и минусы вложения в недвижимость

Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость.

Преимущества:

• Стабильность. Это один из самых надежных вариантов, обеспечивающий регулярный доход (например, от сдачи объектов в аренду).
• Небольшие риски потери средств, ведь в случае чего недвижимость можно продать.
• Постоянное увеличение стоимости жилья. Квадратные метры с каждым годом дорожают. Сервис «Сбериндекс» приводит такие данные: квадратный метр на вторичном рынке с 1 июля 2023 года по июль 2024 года подорожал в среднем с 96 000 до 106 000 рублей (практически на 15 %);
• Зашита денег от инфляции. Недвижимость дорожает примерно в таком же темпе, как развивается инфляция, поэтому деньги не обесцениваются. Например, в 2023 году инфляция была 7,43 %, а цены на вторичном рынке за это же время выросли в два раза больше;
• Низкая волатильность. Стоимость жилья не меняется так резко, как, например, цена на золото или ценные бумаги, когда выходят плохие новости или начинается кризис.

Вложение денег в недвижимость имеет не только плюсы, но и минусы.

• Длительная окупаемость. Если вы купили жилье за наличные, вернуть деньги, сдавая объект в аренду, сможете примерно через 7–10 лет. Если квартиру перепродать, расходы окупятся быстрее, но на это все равно уйдет от нескольких месяцев до года.
• Недобросовестные съемщики могут не вовремя оплачивать аренду или портить имущество в квартире. А может случиться и такое, что они откажутся съезжать и вовсе перестанут платить, тогда вам придется обращаться в суд.
• Налоги. При легальном заработке на недвижимости нужно будет платить налог от продажи или аренды. Арендаторы могут пользоваться льготным режимом самозанятости: при сдаче жилья физлицам налоговая ставка составит 4 %, а при работе с юридическими лицами – 6 %. Если вы перепродаете недвижимость при владении ею менее пяти лет, придется заплатить налог в размере 13 %. Если вы регулярно проводите сделки с недвижимостью, нужно открывать ООО или ИП и платить налог по предусмотренной схеме, так как это уже является предпринимательской деятельностью.
• Снижение привлекательности объекта. Стоимость жилья, особенно нового, может упасть по разным причинам. Например, рядом с жилым комплексом нет хорошей инфраструктуры, или застройщик не строит детсады и школы, или в районе сложная дорожная обстановка. В этом случае инвестиционная привлекательность объекта падает.
• Дополнительные затраты. Могут потребоваться деньги на страховку или ремонт недвижимости. Если объект сдается в аренду, его лучше застраховать.
• Мошенничество. При покупке вторичного жилья нужно тщательно проверить документы, по которым предыдущий владелец стал собственником объекта. Лучше не покупать квартиру, которая стоит слишком дешево по сравнению с рыночной ценой и у которой было несколько разных собственников за короткое время.

Читайте также

Рентабельность инвестиций: понятие, формулы расчетов, риски и оценка, способы повышения

Подробнее

Виды недвижимости для инвестиций

Для инвестирования подходят следующие типы недвижимости:

Квартиры в новостройках под сдачу

Эксперты отмечают, что покупка новой квартиры для сдачи в аренду — это хороший вариант для инвестиций. Рассмотрим, что нужно учесть перед тем, как вкладываться в такое жилье.

Прежде всего, нужно обратить внимание на характеристики объекта, а именно:

• Этаж. Жилье на средних этажах сдается лучше, чем на крайних.
• Планировка. В стандартных квартирах среднего размера ремонт и обстановка обходятся дешевле.
• Расположение. Если дом стоит вблизи остановок общественного транспорта, а в районе хорошо развита инфраструктура, квартиру можно сдать дороже.
• Лоджия или балкон. Если они есть, стоимость аренды будет выше.

Также важное значение имеет репутация застройщика. Внимания заслуживают следующие критерии:

• количество объектов, построенных компанией в городе;
• количество объектов, которые были сданы с замечаниями или позже срока;
• достоверность данных, которые застройщик предоставляет при подписании договора;
• отзывы клиентов о строительной компании.

Еще один существенный фактор — время покупки квартиры. Строящееся жилье можно приобрести на стадии:

• старта продаж, когда только заложен фундамент дома;
• среднего этапа строительства;
• окончания строительства.

На первом этапе покупка жилья обойдется дешевле, чем на последующих.

До того, как были введены эскроу-счета, выгодным вложением в недвижимость считалась покупка на этапе котлована. В этом случае можно было получить прибыль от 25 до 40 % годовых. Сейчас таких доходов нет, зато благодаря эскроу-счетам на рынке недвижимости стало меньше мошенничества.

Коммерческая недвижимость

Виды:

• торговая — для размещения аптек, магазинов и т. д.;
• офисная — для проведения конференций и совещаний, работы управляющих компаний или руководителей организаций;
• индустриальная — для размещения складов, производственных цехов;
• социальная — для работы образовательных, научных, медицинских, спортивных учреждений.

Планируя покупку такого объекта, обращайте внимание на:

• площадь;
• этаж;
• планировку;
• наличие коммуникаций;
• ремонт;
• престижность района;
• инфраструктуру;
• наличие отдельного входа;
• территорию.

Как можно получить прибыль при вложении средств в коммерческую недвижимость:

• открытие собственного бизнеса;
• сдача в аренду;
• перепродажа после ремонта и повышения цены.

Прежде чем покупать коммерческую недвижимость, необходимо:

• Оценить расположение. Для объектов такого типа локация имеет важное значение. Хорошо, если кафе или магазин находится на оживленной улице, где проходит большой поток людей, а для офиса лучше выбирать помещение в здании с большой парковкой.
• Проанализировать потенциальных арендаторов. Сдавать помещения лучше предпринимателям, которые занимаются деятельностью с понятной для инвестора экономикой. Очевидно, что если сдать в аренду под ресторан помещение в спальном районе, большой прибыли у него не будет, а значит, вы можете столкнуться с задержкой платежей.
• Рассчитать рентабельность инвестиций.
• Проверить документы на недвижимость. Рекомендуем показать их профессиональному юристу, чтобы избежать мошенничества.

Недвижимость за городом

К загородной недвижимости относятся объекты, которые расположены на территориях, не имеющих городского статуса. Например:

• частные сельские или пригородные дома, возведенные на собственном участке земли;
• таунхаусы, включающие секции из двух-трех этажей, с собственным входом и общим участком земли;
• коттеджи в поселке со своими коммуникациями и инфраструктурой;
• виллы, резиденции, усадьбы, площадь которых превышает 500 м2.

Земельные участки рассматриваются как отдельный вид загородной недвижимости. Это ограниченный ресурс, поэтому он обладает наибольшей ликвидностью. Инвесторы покупают большие участки (по 5—10 гектаров), делят их и перепродают под коттеджные поселки.

Рекомендации по работе с загородными объектами:

• Выбирайте недвижимость на территориях, которые активно развиваются. Например, там, где рядом есть природные и исторические достопримечательности, туристические маршруты.
• Обращайте внимание на экологическую обстановку местности. Если рядом с недвижимостью расположены промышленные предприятия, спрос на нее будет ниже. А вот объект, находящийся неподалеку от водоема, пользуется повышенным интересом.
• Оценивайте территорию с точки зрения будущего развития. Отдача от вложений повышается при любых положительных изменениях инфраструктуры.

Покупку нужно оформлять только после проверки всех документов, чтобы при вложении денежных средств в недвижимость получить доход, а не убытки. Чистота сделки подтверждается:

• разрешением на строительство;
• согласием супругов, заверенным у нотариуса;
• актом ввода объекта в эксплуатацию;
• выпиской из ЕГРН;
• разрешением органов опеки, если в число собственников входят инвалиды или несовершеннолетние дети;
• документами, подтверждающими право на наследование объекта;
• паспортом владельца.

Читайте также

Инвестиционная стратегия: понятие, виды, критерии выбора

Подробнее

Ипотечные облигации

Ипотечные облигации — это выпущенные банком ценные бумаги. Их ценность обеспечена платежами клиентов, которые взяли в этом банке кредит на приобретение недвижимости.

Как формируются ипотечные облигации:

• клиент получает в банке ипотечный кредит;
• все выданные займы объединяются в общий пул;
• определяется стоимость облигации;
• выпускается ценная бумага, которая обеспечивается участниками пула.

Предположим, что банк выдал 200 миллионов рублей в виде ипотечных кредитов со сроком погашения 20 лет. После этого на ту же сумму он выпускает облигации и начинает их продавать. Облигации покупают инвесторы, выбравшие стратегию вложения средств в ценные бумаги. Размер прибыли определяется годовой доходностью.

Такой подход преследует две цели:

• банк может пустить в оборот средства, полученные от продажи облигаций;
• инвесторы получают пассивный доход от вложения в ценные бумаги.

Виды ипотечных облигаций:

• Однотраншевые. Выпускаются однократно на всю сумму выданных кредитов. Большинство банков работает именно так.
• Многотраншевые. Выпускаются последовательно несколько раз. В первую очередь погашаются старшие транши, поэтому облигации, выпущенные позже, имеют более высокий риск снижения доходности.
• Балансовые, обеспеченные дополнительно ипотечным пулом. Такие облигации зависят не только от пула, но и от эмитента, поэтому являются более рискованным видом инвестиций.

Покупка недвижимости для последующей продажи

Эта стратегия используется чаще всего. Основные схемы приобретения квартиры с дальнейшей перепродажей:

• Покупка на стадии котлована по договору долевого участия. Это классический универсальный вариант. От начала строительства и до сдачи готового объекта его стоимость увеличивается с 20 до 50 %. Для оценки возможной доходности вложений в недвижимость нужно узнать, сколько стоят квартиры, находящиеся недалеко от строящегося дома.
• Срочный выкуп. Это покупка квартиры за минимально возможный срок (один-два дня) компанией или частным инвестором. Продавец соглашается на низкую цену квартиры, поскольку остро нуждается в деньгах. Например, ему срочно нужно погасить алименты, из-за чего на жилье наложен арест по решению суда. Или он не может вовремя вносить платежи по ипотеке, но кредитор еще не обратился в суд.

Такая квартира стоит обычно на 20–30 % дешевле, чем аналогичные объекты. Инвестор покупает ее, погашает задолженность продавца перед банком или судебными приставами и продает по более высокой стоимости. Данная тактика не позволит получить быстрый доход, так как сделка может продолжаться несколько месяцев, однако этот вариант является надежным.

Флиппинг

Этот способ заработка предполагает покупку квартиры, в которой нужен косметический, а иногда и капитальный ремонт. Инвестор приводит объект в порядок и перепродает по более высокой цене. Доход от флиппинга составляет в среднем 10–30 % от стоимости квартиры.

Риски вложения в недвижимость

Недвижимость является надежным активом, но и такое направление инвестиций связано с некоторыми рисками.

• Трудности с оценкой рыночной цены объекта, поскольку для получения объективного результата нужно учесть множество факторов.
• Неисполнение застройщиком обязательств, предусмотренных договором. Даже самые ответственные и надежные подрядчики иногда срывают сроки сдачи объекта.
• Непредвиденные ситуации. Обслуживание и эксплуатация объектов недвижимости имеют определенные сложности и связаны с разными рисками (аварии, пожары, затопление и т. д.). Чтобы не пострадать от таких ситуаций в финансовом отношении, рекомендуем пользоваться страховкой.

• Волатильность рынка. Цены на недвижимость снижаются нечасто, однако все же существенные изменения стоимости происходят не так уж и редко, что может негативно сказаться на успешности инвестиций.
• Мошенничество. Преступники очень активно действуют на рынке любой недвижимости, а в особенности жилой, поскольку квартиры стоят дорого и стабильно пользуются спросом. Поэтому все сделки нужно проводить с участием профессиональных юристов.
• Недобросовестные арендаторы. Если вы планируете сдавать купленный офис или квартиру в аренду, уделите пристальное внимание выбору съемщиков. Проблемные арендаторы могут принести вам не доход, а серьезный ущерб и уменьшить стоимость объекта.

Критерии выбора недвижимости для инвестиций

Выбирая лучший объект для вложений в недвижимость, следует учитывать некоторые факторы:

• Способ инвестирования. Объекты в курортных городах или туристической зоне лучше покупать, чтобы сдавать посуточно, а жилье в спальных районах больше подходит для перепродажи.
• Период вложений. Долгосрочная аренда приносит стабильный пассивный доход, хотя и не очень высокий. Флиппинг подойдет для тех, кому нужно быстро окупать вложения, так за год можно провести несколько сделок.
• Тип объекта. Самые большие вложения требуются для покупки квартиры бизнес-класса или дома за городом. Кладовую или машино-место можно купить значительно дешевле.
• Ликвидность — показывает, как быстро объект может быть продан. Это зависит от площади, расположения, года постройки объекта, использованных строительных материалов.
• Перспективы на будущее. Нужно оценить, как в дальнейшем могут измениться спрос на объект и его стоимость.
• Налоги. Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет, то при ее продаже нужно будет заплатить налог. Арендодатели также обязаны уплачивать налоги: физические лица — НДФЛ 13 %, самозанятые — НПД 4 или 6 %, ООО и ИП — от 6 % (зависит от используемой системы налогообложения).

Читайте также

Условия развития бизнеса: как приходят к успеху

Подробнее

Лучшие города для вложения в недвижимость

Для инвестиций лучше подходят крупные города. Прежде всего, это Москва: здесь высокий уровень деловой активности и благоприятная экономическая ситуация. Кроме того, инвесторов привлекает в столице модернизация транспортной системы и хорошо развитая инфраструктура.

Не менее интересными в плане вложений в недвижимость являются Санкт-Петербург и крупные областные центры. Недвижимость очень востребована в городах-курортах, среди которых:

• Сочи;
• Ессентуки;
• Пятигорск;
• Кисловодск.

Какие города перспективны для вложений в коммерческую недвижимость:

• Москва;
• Нижний Новгород;
• Санкт-Петербург;
• Екатеринбург.

Здесь всегда хороший спрос на коммерческие объекты, и их стоимость постоянно растет. К недостаткам можно отнести то, что требуются большие первоначальные вложения.

Повышается интерес инвесторов и к населенным пунктам Подмосковья, особенно к тем, которые примыкают к Московскому центральному диаметру. Это:

• Балашиха;
• Апрелевка;
• Домодедово.

Это объясняется наличием скоростного транспортного сообщения с Москвой и развитой инфраструктурой этих районов.

Часто задаваемые вопросы о вложении в недвижимость

Как инвестировать, если нет большого капитала?

Хорошие варианты для вложений можно найти и с капиталом менее 1 млн рублей. Например, инвестировать в машино-места или места для парковки: на начальном этапе строительства их стоимость не превышает одного миллиона. На этом же этапе за 300—400 тысяч рублей вы можете купить кладовую. В 100—300 тысяч обойдется покупка земельного участка. Можно также рассмотреть инвестиции в акции застройщиков. Крупные строительные компании ведут торговлю ценными бумагами на Московской бирже — покупайте их и зарабатывайте на росте. Или вложитесь в индекс Московской недвижимости, его определяет Московская Биржа на основе данных ДомКлика.

Какой доход можно получить от вложений в недвижимость?

На прибыль влияют выбранная стратегия, тип объекта и размер начального капитала. Самые эффективные вложения денег в недвижимость могут приносить доход 20—40 % в год.

Стоит ли брать ипотечный кредит, чтобы инвестировать в недвижимость?

Чтобы оценить целесообразность ипотеки, нужно все хорошо просчитать, учесть первоначальный взнос, кредитную ставку, горизонт планирования. Если взнос и срок планирования небольшие, можно сделать больше первоначальный взнос. В таком случае сумма кредита уменьшится, в результате чего переплата и ежемесячные платежи также станут меньше. Ипотеку можно брать при достаточно большом первоначальном взносе, невысокой кредитной ставке, хорошем расположении объекта и горизонте планирования в несколько лет. В этом случае, если что-то пойдет не так, у вас останется хорошая квартира.

Как выбрать объект, подходящий для инвестиций?

Определитесь со сроками и способом вложений, типом и ликвидностью недвижимости, дальнейшими перспективами. Также не забудьте учесть налог на прибыль, так как он влияет на итоговый размер дохода.

Чтобы сделать самое выгодное вложение в недвижимость, обращайте внимание не на цену объекта, а на его расположение и срок окупаемости.

Купив квартиру, вы уже не сможете изменить ее этаж или район. Для покупки можно воспользоваться кредитными средствами, однако если сумма ипотеки будет очень большой, то значительная часть дохода от перепродажи или аренды уйдет на погашение платежей. В отношении коммерческой недвижимости работают те же принципы.

Источник изображения на шапке: freepik / freepik.com

Автор статьи

Галина Кочеткова

Понравилась статья? Поделитесь: