1 719 
Сохранить статью:
О чем речь? Рынок загородной недвижимости – большой сегмент в сфере купли-продажи жилья, который в последнее время активно набирает обороты. Основные причины популярности инвестирования в него – быстрая окупаемость, меньшее количество вложений и экологичность.
Что будет в 2024 году? Ожидается поддержка от государства сферы строительства загородных домов и коттеджей. Возможность оплаты в ипотеку также повлияет на рост спроса в этом сегменте, но и цена, согласно прогнозам, значительно вырастет.
В этой статье:
Что такое рынок загородной недвижимости
Весь рынок недвижимости состоит из различных сегментов. Среди них жилая недвижимость, коммерческая, производственная, загородная и т. д. В зависимости от различных факторов каждый сегмент может активно развиваться, быть в равновесном состоянии или переживать спад.
В последнее время сегмент загородной недвижимости находится на подъеме. Многие думают, что в это понятие входит только загородный дом или коттедж. Отчасти так и есть, но, помимо этого, к загородной недвижимости относятся садовые и дачные дома, домики в деревнях и поселках, таунхаусы в загородных жилых комплексах, земельные участки за городской чертой для строительства дома.
Стоит отметить, что всеми любимые и желанные несколько лет назад дачи постепенно теряют свою актуальность и медленно уходят в прошлое. Совсем недавно про такие объекты говорили только в ключе временного места отдыха или садово-огородных работ. Но постепенно тенденция меняется к тому, что люди, особенно в крупных мегаполисах, стараются сделать из дачи место постоянного проживания.
Почему так происходит? Скорее всего, население стало осознавать европейские ценности, про которые можно сказать одной фразой – работа в городе, дом за городом.
Рынок загородной недвижимости относится к такой сфере, в которой каждому объекту присущи индивидуальные черты, сильные и слабые стороны, исходя их которых и складывается его стоимость. Во всех этих нюансах и специфических особенностях и заключается основная сложность правильной оценки и выбора конкретного предложения. На протяжении многих лет пригородом интересуются те, кто хочет грамотно вложить свои средства.
Причина этого кроется в том, что загородная недвижимость была, есть и будет наиболее перспективным направлением для частных инвестиций. При этом необходимо учитывать следующий момент: покупатель четко должен представлять, для чего ему нужен дом или коттедж за городом.
Если говорить о загородной недвижимости, то одной из главных составляющих выступает цена, которая складывается их двух ключевых частей – стоимости земельного участка и цены объекта, построенного на нем. Еще один фактор – стоимость благоустройства и вложений в создание комфорта прилегающих территорий.
В настоящий момент цена любого объекта загородной недвижимости в большей степени зависит от земельного участка. Объясняется это довольно просто: любое строение, неважно, простой садовый дом или шикарный особняк, с течением времени изнашивается, устаревает физически и морально, то есть выходит из моды. Таким образом, сам объект недвижимости дешевеет, а вот земля, на которой он стоит, со временем может только дорожать.
Стабильным и постоянным спросом на рынке загородной недвижимости в России пользуются практичные дома небольшой площади на максимально больших участках.
Важно понимать, что поиск лучшего варианта, удовлетворяющего всем требованиям и пожеланиям покупателя, является довольно сложной задачей. Почему? Потому что необходимо учитывать площади строения и участка, местный ландшафт, близость к лесам и водоемам, наличие подъездных путей, освоенность местности и т. д. Поэтому в зависимости от разных факторов, стоимость практически одинаковых объектов может отличаться в разы.
Шесть преимуществ инвестирования в загородную недвижимость
Во все времена приобретение недвижимости считалось наилучшим вложением средств, гарантирующим их сохранность. Но основной смысл инвестирования заключается не только в сохранении финансов, но и в их приумножении. Ниже перечислены основные преимущества от вложения средств в загородные объекты.
- Востребованность экотуризма.
Еще одним преимуществом от вложения средств в загородный дом является мода на экотуризм. Отдых за городом был всегда востребован, а в последнее время его популярность кратно возрастает. Сегодня практически невозможно определить, какая возрастная группа держит лидерство в вопросе экологичности и единения с природой.
Молодежь наравне со старшим поколением стремится к здоровому образу жизни, отдыху с пользой для организма. Ничто не восстанавливает силы после рабочей недели так хорошо, как отдых на свежем воздухе. Все это и привлекает большое количество клиентов в загородные дома.
- Рост капитализации.
Третьим преимуществом является практически постоянный рост стоимости объекта. Из года в год ваш дом, коттедж или участок будет расти в цене, то есть вы не только не потеряете свои деньги, а приумножите их. Многие так и делают, покупают участки в новых местах коттеджных застроек, и когда освоенность района составит 50 % и больше, продают их по более высокой цене.
- Пассивный доход.
Ко второму плюсу инвестирования в загородную недвижимость относится возможность получения пассивного дохода. Причем он будет в два или три раза превышать банковский депозит. Имеется в виду посуточная сдача коттеджа в аренду, доход от которой будет превышать проценты от банковского вклада. Не секрет, что капитализация вклада в банке, по большому счету, только компенсирует ежегодную инфляцию, так что это нельзя назвать пассивным доходом.
- Низкий порог входа.
К первому преимуществу, без всяких сомнений, относится относительно невысокий порог входа. Что это значит? Если у вас на руках есть небольшая сумма свободных денег, то вы можете вложить ее в покупку ликвидного загородного объекта, посуточная сдача которого будет приносить доход. Если на эту сумму приобрести жилье в городской черте, то речь может идти лишь о посредственной квартире малой площади с минимальной ликвидностью.
- Быстрый ввод в эксплуатацию.
Высокая скорость строительства и быстрый ввод объекта в эксплуатацию являются еще одним преимуществом от инвестирования в загородную недвижимость. При наличии достаточного количества средств строительство и благоустройство территории займет не более года, тогда как постройка городского объекта в лучшем случае займет два–три года. В результате, вложившись в загородную недвижимость, вы уже через год сможете получать от нее пассивный доход.
- Возможность ипотечного расчета.
Очередным преимуществом от инвестирования в недвижимость за городом является возможность строительства по ипотеке с привлечением строительно-управляющей компании. Совсем необязательно годами копить необходимую сумму для того, чтобы построить дом и начать получать пассивный доход.
Бонусом ко всему перечисленному идет возможность самому выезжать на отдых в свой загородный дом. Если нет необходимости в пассивном доходе, то вы получаете уютную и комфортную дачу, где можно отдыхать всей семьей или с друзьями. По этим причинам продажи на рынке загородной недвижимости постоянно растут.
Как инвестировать в загородную недвижимость
Существует очень много способов заработка от владения загородным домом. В зависимости от того, какие у вас планы в долгосрочной перспективе, можно рассмотреть варианты, при которых вы останетесь собственником объекта, или же его дальнейшую реализацию.
Оставаться собственником и сдавать дом в аренду
В этом случае прежде всего необходимо определиться, с какими клиентами легче и проще работать. Немаловажное значение на рынке аренды загородной недвижимости имеет расположение дома. Специалисты рекомендуют рассмотреть следующие варианты:
- Посуточная аренда.
Идеальный вариант для домов, которые располагаются в пригородах, недалеко от крупных транспортных артерий – железнодорожных станций, автовокзалов, аэропортов и т. д. Для посуточной аренды дом может быть и небольшим, но в нем должны быть созданы все условия для комфортного пребывания клиентов.
В качестве основных арендаторов выступают туристы, командированные и мигранты. Вполне вероятно, придется перестроить дом под хостел, оформить необходимые документы, нанять работников для приема клиентов и уборки внутри помещений и прилегающей территории.
Средний сок окупаемости объекта составляет от трех до пяти лет.
- Сезонная аренда.
Рекомендована для коттеджей, которые расположены в красивых и живописных локациях, где широко развита сфера туризма. Для дома, сдаваемого на сезон, ключевым фактором служит наличие красивого ландшафта. Основными арендаторами выступают туристы, семейные пары и молодежные компании.
Для привлечения клиентов может понадобиться пристройка бани, сауны, спортзала или бильярдной, услуги охранников в поселке или непосредственно в доме, консультации юристов для грамотного заключения арендных договоров.
Окупаются объекты при таком виде аренды от пяти до десяти лет.
- Долгосрочная аренда.
Данный вариант предпочтителен для тех домов, которые расположены в непосредственной близости к крупным мегаполисам, в районах с хорошо развитой инфраструктурой, транспортом и коммуникациями. Важно соблюсти баланс между качеством, удобством, комфортом и ценой аренды.
Основными арендаторами являются сотрудники организаций, расположенных неподалеку от объекта, семейные пары и студенты.
Для масштабирования прибыли может понадобиться перестройка дома для увеличения койко-мест, оформление разрешительных документов для ведения бизнеса, услуги охранного агентства. Если дом будет сдаваться семейным парам с детьми, то необходимо наличие гаража или навеса для автомобиля.
Окупаются такие объекты в среднем от трех до семи лет.
Перепродажа домов
Этот вариант представляет собой классическую рыночную схему, согласно которой покупают дешевле, а продают дороже. Ниже представлены несколько способов заработка на перепродаже домов:
Покупка недостроенных и неликвидных объектов
Поиск недостроенных домов и коттеджей целесообразнее всего вести в дачных товариществах и коттеджных поселках. Выбирая объект покупки, особое внимание следует обращать на те участки, вокруг которых уже сформирована инфраструктура, есть все коммуникации и т. д.
Перед оформлением сделки необходимо обязательно тщательно проверить документы на право собственности, категорию земель и наличие разрешения на строительство. Сумма вложений рассчитывается исходя из стоимости первоначальной покупки объекта и его дальнейшей реконструкции.
Ожидаемая прибыль от перепродажи находится в диапазоне от 10 до 30 % от суммы вложений.
Совместная застройка
Наиболее выгодной и, соответственно, распространенной является совместная застройка с группой частных инвесторов. В этом случае экономия осуществляется за счет закупки строительных материалов по оптовым ценам, меньшей стоимости большого участка в сравнении с мелкими наделами и меньших расходах на оплату работы строительной организации.
Вложения частных застройщиков на рынке первичной загородной недвижимости окупаются достаточно быстро, поэтому они могут предлагать клиентам разнообразные архитектурные решения.
Ожидаемый доход может составлять от 30 до 100 % от вложенной суммы.
Самостоятельная застройка
Если участок находится в туристической зоне, то лучшая окупаемость у тех домов, в которых задействован малый бизнес. Под этим понятием в данном случае подразумевается хостел, гостевой дом или любая другая коммерческая недвижимость. На этапе строительства есть возможность привлечения частных соинвесторов, которые заинтересованы в загородной недвижимости для организации собственного бизнеса.
Прибыль, которую можно получить при перепродаже объекта, составит от 30 до 70 % от первоначальных вложений.
Долевое строительство
Данный вариант инвестирования предполагает поиск проверенного застройщика. В активе строительной компании должно быть несколько, успешно реализованных на рынке объектов. Специалисты рекомендуют частным инвесторам приобретать будущий объект или его долю в случае строительства многоквартирного дома у застройщиков на этапе котлована.
С чем это связано? Во-первых, надежный застройщик – это гарантия того, что строительство будет окончено. Во-вторых, с каждым этапом строительства стоимость будущего объекта увеличивается. В итоге ваши вложения к моменту окончания строительства могут удвоиться.
Среднее значение прибыльности при долевом строительстве составляет от 15 до 50 % от суммы вложений.
Ситуация на рынке загородной недвижимости в 2024 году
Анализ рынка загородной недвижимости за 2023-й и 2024-й годы показывает, что повышенным спросом пользуется индивидуальное жилищное строительство. Это объясняется тем, что жители нашей страны в 2022 году активно инвестировали свои сбережения в приобретение земельных участков. Вполне естественно, что пришло время на них что-то построить.
Более половины тех, кто рассматривал возможность приобретения готового загородного жилья, пересмотрели свои планы в пользу самостоятельного строительства. Объяснение этому довольно простое – рост цен во всех сегментах недвижимости.
У многих людей появляется желание не только отдыхать, но и полноценно жить в загородном доме. На этом фоне активность компаний застройщиков катастрофически отстает от желаний клиентов.
На увеличение спроса ИЖС влияют такие факторы, как:
- поэтапное финансирование строительства собственного дома;
- возможность получения ипотеки под ИЖС;
- возможность строительства на своем участке коттеджа по индивидуальному плану;
- меньшие финансовые затраты при самостоятельном строительстве.
В связи с тем, что размер ставки по ипотеке на приобретение жилья на вторичном рынке увеличился, вполне вероятно, что ипотечное кредитование на строительство загородной недвижимости будет только расти.
Министерство строительства РФ в последние годы ставило перед застройщиками задачи по увеличению объемов строительства. В 2023 году во всех российских регионах планы застройки были полностью выполнены, а в Московской области даже досрочно.
На основе этого можно прогнозировать спад на рынке новостроек и «вторички», тогда как рынок загородной недвижимости в 2024 году, напротив, будет активно развиваться.
Часто задаваемые вопросы о рынке загородной недвижимости
Какие факторы влияют на ценообразование на рынке загородной недвижимости?
Стоимость загородной недвижимости складывается из таких факторов, как:
- местоположение;
- площадь строения;
- качество;
- наличие инфраструктуры;
- экология;
- баланс спроса и предложений;
- экономическая ситуация и т. д.
Какие виды загородной недвижимости наиболее востребованы?
На востребованность объектов загородной недвижимости в основном влияет район ее нахождения и специфика спроса. Как показывает практика, наиболее привлекательны коттеджи с участками большой площади.
На что следует обращать внимание при покупке загородной недвижимости?
Выбирая загородную недвижимость, следует особое внимание обращать на качество строительных работ и применяемых материалов, наличие действующих коммуникаций, подъездных путей, инфраструктуры и т. д.
Актуальные тренды определяют новые требования к качеству строительства и обеспечению комфорта для пользователей, поэтому идет активное развитие рынка загородной недвижимости.
Современные методики строительства, цифровизация и стремление жить в экологически чистых районах открывают данному сегменту рынка огромные перспективы. В целом эксперты дают положительный прогноз рынку загородной недвижимости, так как индивидуальное строительство в последние годы довольно востребовано.
