974 
Сохранить статью:
О чем речь? Инвестиции в апартаменты до недавнего времени рассматривались как надежный и выгодный способ пассивного заработка. Они дешевле квартир, а стоимость аренды сопоставима, что позволяет окупить вложения быстрее.
На что обратить внимание? Однако тенденции в 2023 году показали охлаждение инвесторов к апартаментам. Доля в сделках неуклонно падает, но это не значит, что от инвестиций в эту недвижимость надо полностью отказаться.
В этой статье:
Понятие апартаментов
Чаще всего под апартаментами понимают нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Но юридически такой термин определяется просто как коммерческая недвижимость.
Периодически появляются слухи о том, что Госдума планирует присвоить апартаментам другой статус. Но пока все остается по-прежнему. И сейчас апартаментами могут назвать и отель, распроданный по номерам, и дом, где хорошо сэкономили на социальной инфраструктуре, и отреставрированное здание царских времен и т. д.
В целом апарты занимают примерно 13–20 % от московского рынка жилья. Например, на апрель 2024 года поиск «Циан» в Москве выдает 124 639 жилых квартир и 16 467 апартаментов. Более детальные цифры получить сложно, так как никто данную статистику не ведет. Но есть и другие предположения экспертов, что апартаменты занимают примерно треть московского рынка недвижимости.
Чаще всего такие объекты покупают для дальнейшей сдачи в аренду или чтобы временно жить там самим. Инвестиции в апартаменты гораздо более выгодны и окупаются значительно быстрее, чем в простые квартиры. С жилой недвижимостью сейчас вообще все сложно и не очень прибыльно. Например, вы покупаете квартиру за 10–12 млн руб. и затем сдаете ее за 30–50 тыс. в месяц.
При таком раскладе окупаться она у вас будет 20 лет. Апартаменты стоят значительно дешевле, а сдавать ежемесячно их можно примерно за такую же стоимость. Получается, что и срок окупаемости уменьшается примерно вдвое – 10–15 лет.
По сути апартаменты – та же квартира. Но если к жилой недвижимости у государства есть определенные требования, то апартаментов они пока не касаются.
Виды апартаментов
Какой-то общепринятой и официальной классификации апартаментов нет. Условно они делятся на:
- Нелегальные апартаменты.
Это неликвидное жилье, которое не соответствует определенным нормам, законам, правилам. К примеру, когда в квартире была проведена незаконная перепланировка, в ходе которой из квартиры получилось несколько апартаментов-студий. Иногда их размер достигает всего 10 кв. м. В сети можно встретить много мемов и шуток по этому поводу.
- Лофты.
Это красивое заимствованное слово обычно означает отреставрированные и приведенные в порядок помещения в старых постройках, например, завода, общежития, гостиницы. Данные помещения ремонтируют, довольно часто стараясь подобрать интересные фасады и нестандартные планировки.
Обычно это выглядит уникально и красиво. Проблема в том, что найти хорошую управляющую компанию с адекватным трафиком бывает непросто. Банк же в свою очередь считает перестрой «вторичкой» на рынке недвижимости, а от этого во многом зависит ипотечная ставка и процесс купли-продажи.
- Жилой дом бизнес-класса.
Обычно это элитные дома в хорошем, видовом районе, на которые застройщик не сумел получить разрешения как на жилой дом. Возможен и вариант, что часть квартир в доме сдается как жилые, а часть – как апартаменты. Обычно такую недвижимость приобретают для предоставления в аренду, и цена здесь будет выше средней.
- Апарт-отели.
Это гостиницы с номерами-апартаментами, которые застройщик продает по отдельности. Обычно их также приобретают под сдачу. А дальше есть два пути: можно заниматься этим самим или взаимодействовать с управляющей компанией, тогда они все сделают за вас.
Способы инвестиций в апартаменты
Для перепродажи
Для тех, кто рассматривает дальнейшую перепродажу апартаментов, важно понимать, что дорожает быстрее – квартиры или апартаменты, и как меняется их цена по ходу строительства.
По данным ЦИАН, с начала года цена за 1 кв. м апартаментов в новостройках Москвы упала. А вот стоимость квартир возросла примерно на 4 %. По информации компании «Бест-Новострой», квартиры комфорт-класса в Москве выросли в цене на 3,2 %, а апартаменты — на 1,5 %.
Главная причина – рост строительной готовности. На самом деле, новых строек сейчас не так много, и готовность проектов по рынку в целом велика, это все, конечно же, оказывает влияние на изменение цены за квадратный метр.
Как меняется стоимость за время строительства? Со стадии «котлован» до ввода в эксплуатацию примерно на 30–40 %. Получается, что за время стройки объекта есть вероятность заработать примерно треть от вложенных средств.
Еще один нюанс. При продаже апартаментов не полагается налоговый вычет, который в нашей стране составляет в среднем 260 тыс. руб. для владельцев квартир. Одно из важных условий, чтобы получить эти деньги, – нельзя продавать квартиру сразу после покупки. Вы должны владеть ею хотя бы 3 года. Стоит обратить внимание на этот момент.
Но если вы планируете перепродать квартиру до завершения строительства или в первые 3 года после ввода в эксплуатацию, то так или иначе придется платить подоходный налог, и налоговый вычет в данном случае не предусмотрен.
Аренда: что выгоднее сдавать
Чаще всего апартаменты все же приобретают для сдачи в аренду, в качестве инвестиции. Так как стоимость их обычно ниже, чем жилых квартир, а арендная ставка примерно такая же, как цена найма квартиры. Так инвестор может быстрее окупить свои вложения.
На что важно обратить внимание при покупке квартиры или апартаментов? Во-первых, удобство расположения (удаленность от центра, наличие рядом метро и т. д.), наличие инфраструктуры. Кроме того, немаловажны планировка, количество комнат, качество ремонта. Юридический статус объекта не играет значительную роль.
Но при всех равных условиях инвестиции в апартаменты выглядят, конечно, более привлекательно. Так как стоимость покупки ниже, чем в случае с квартирой, а цена сдачи в аренду приблизительно равна. Потому что нанимателю, по сути, без разницы, жилое это по документам помещение или нет.
По аналитическим выводам «Метриума», от сдачи в аренду в долгосрок апартаментов можно иметь 6–9 % годовых, квартиры – 4–7 %. При посуточной аренде доходность апартаментов от 10 %, квартиры – от 8 %.
Некоторые апартаменты даже позволяют прописать у себя людей, которым нужна временная регистрация, важно только, чтобы апарты имели статус гостиницы.
Коммунальные платежи в апартаментах обычно выше, чем в жилых помещениях. И это важно учитывать при сдаче в аренду. Но во многих новостройках сейчас присутствуют оба типа жилья, тогда как правилами устанавливается единый тариф для всех собственников.
Рассмотрим разницу на наглядном примере. Возьмем новые жилые комплексы в районе метро «Ясенево». Апартаменты здесь стоят 5,5 млн руб. Есть предчистовая отделка, соответственно, нужно будет сделать небольшой ремонт, закупить мебель и все самое необходимое типа сантехники и т. д. Квартиры в соседнем ЖК стоят практически в 2 раза дороже, от 10,5 млн. Но здесь комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним расходы и доходы инвестора для каждого варианта.
Квартира
Расходы: 10,5 млн руб. стоимость + 1 млн руб. на ремонт. Сдавать квартиру можно примерно за 40 тысяч руб. в месяц. Так как она имеет хорошее расположение, близко к метро, сам дом новый, все чисто и аккуратно. Предположим, что первый клиент заедет в квартиру в июле.
Инвестиции в апартаменты
Расходы: 5,5 млн руб. цена + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. ЖК сдается в эксплуатацию осенью, и первый арендатор сможет въехать в квартиру в ноябре. Стоимость аренды будет 35 тыс. руб. Но в то время покупатель квартиры уже заработает свои первые деньги на аренде – 160 тыс. руб. (без налогов и коммунальных платежей).
Тем не менее инвестор, купивший квартиру, сможет вернуть вложенные средства только через 24 года, в то время как тот, кто купил апартаменты, через 14 лет. Ипотечная ставка при этом в обоих случаях остается неизменной. Даже если повысятся налоги и стоимость коммунальных услуг, то выгода от покупки апартаментов нивелирует эти цифры.
Риски инвестиций в апартаменты
Фактически апартаменты – это коммерческая недвижимость. Но действительность вносит свои коррективы. Сегодня очень много разных коммерческих помещений преобразуются в жилые, после чего сдаются в аренду или продаются. Даже некоторые площади бывших промышленных зданий. Какие плюсы и минусы есть при инвестициях в апартаменты, рассмотрим далее:
- Прописка. На такие помещения оформляется право собственности, но в них невозможно прописаться. Исключение – апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях. Здесь можно сделать временную регистрацию на 5 лет. После ее нужно будет продлить.
- Ипотека. Да, можно оформить ипотеку, обычно трудностей не возникает. Но фактически нет льгот. Нельзя воспользоваться материнским капиталом или господдержкой.
- Инфраструктура. Так как апартаменты официально не признаны жильем, застройщики часто не считают нужным строить рядом с ЖК объекты социального значения: школы, детские сады, поликлиники и т. д.
- Постоянный шум. В апартаментах не действует закон тишины. Поэтому вероятно, что вокруг вас будет шумно, так как вы будете соседствовать с офисами, работающими до глубокой ночи, или какими-нибудь мастерскими.
- Необязательность норм СанПиН. Санитарные нормы и требования, установленные для жилых помещений, необязательны для апартаментов. Пользуясь такой лазейкой, некоторые застройщики сильно экономят на освещенности, звукоизоляции и инсоляции в ущерб качеству.
Перспективы инвестиций в апартаменты в 2024 году
В настоящее время спрос на апартаменты падает. Доля апартаментов в предложении на рынке снизилась до 16 %, а еще 2 года назад она составляла 24 % (информация от «Инком-Недвижимость»). Среди всех заключенных сделок на коммерческую недвижимость приходится только 7 %.
По данным другого источника, «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на апартаменты от общего составил 7,5 % в прошлом году. А доля коммерческой недвижимости в предложении снизилась с 22–23 % в 2021 году до 15 % в текущем году. Из-за падения спроса в 2023 году объем апартаментов на рынке недвижимости увеличился на 36 %. Вместе с этим растет и доля апартаментов стандарт-класса. Многие занялись реконструкцией объектов недвижимости.
По данным компании «Инком-Недвижимость», сейчас в Москве 136 апарт-комплексов, где размещено более 8900 объектов общей площадью 455 000 кв. м. Цена квадратного метра в среднем составляет 351 900 руб. Одни апартаменты выходят примерно в стоимость 18,2 млн. Только 3 % от предложенного – это эконом-класс, 39 % – комфорт, 48 % – бизнес и 10 % – элитные варианты.
Интерес к инвестициям в апартаменты снижается, так как на данный вид недвижимости не распространяется льготная и семейная ипотека и для покупки нельзя использовать материнский капитал.
Но спрос на апартаменты все же присутствует, так как они более доступны по цене. В большей степени востребованы объекты класса комфорт. А вот потребности в элитной недвижимости практически нет. В бизнес-классе имеются интересные проекты, которые востребованы, но все же спрос меньше, чем на обычный жилой фонд.
Если вернут отмененный в 2010 году НДС, то ценовая разница между апартаментами и квартирами сократится до 5–7 %. При таком раскладе интерес к коммерческой недвижимости может пропасть как у потенциальных инвесторов, так и у застройщиков.
Но эти нововведения не коснутся проектов редевелопмента. И тогда спрос, если застройщики не будут предлагать новые варианты на рынке недвижимости апартаментов, может сильно переместиться в сегмент редевелопмента.
Часто задаваемые вопросы об инвестициях в апартаменты
Что может увеличить привлекательность инвестиций в апартаменты?
Ограниченность серии. Допустим, в вашем ЖК всего 25 апартаментов, то есть товар в дефиците, продать его, соответственно, легче. Если сравнивать, например, с огромными жилыми комплексами, где по 600–900 квартир – там намного выше конкуренция и реализовать объект недвижимости будет гораздо труднее.
Допустимо ли проводить перепланировку апартаментов?
Ситуация аналогична той, как если бы вы задумали сделать перепланировку в обычной квартире. Нужно будет предоставить проектную документацию в составе технического заключения и проект перепланировки. Если не предвидятся глобальные изменения, касающиеся конструкции пола, инженерных коммуникаций, несущих стен и так далее, то можно согласовать перепланировку от любой проектной организации с допуском СРО.
На какие риски еще стоит обратить внимание?
Как и любой человек, сдающий жилую недвижимость в аренду, собственник апартаментов рискует получить не вовремя или вообще не получить плату от своего арендатора. Причины здесь могут быть совершенно различными: потеря работы, незапланированные расходы, другие финансовые трудности и так далее.
Чтобы избежать такой ситуации, важно подбирать добросовестных арендаторов, заключать договор аренды, в котором будут четко прописаны сроки и условия оплаты, брать залог или предоплату, проверять кредитную историю арендатора и т. д.
Итак, при выборе объекта для инвестиций важен не только юридический статус недвижимости, а также расположение, инфраструктура, транспортная доступность, уровень цен, возможность воспользоваться льготными программами и надежность девелопера.
