Мужской бизнес-клуб успешных предпринимателей
Мужской бизнес-клуб предпринимателей
Вступить в клуб
Главная> Идеи для бизнеса >Инвестиции в апартаменты: плюсы, риски, прогноз

Инвестиции в апартаменты: плюсы, риски, прогноз

21.05.2024
861
Время чтения: 12 минут
Сохранить статью:
Инвестиции в апартаменты

О чем речь? Инвестиции в апартаменты до недавнего времени рассматривались как надежный и выгодный способ пассивного заработка. Они дешевле квартир, а стоимость аренды сопоставима, что позволяет окупить вложения быстрее.

На что обратить внимание? Однако тенденции в 2023 году показали охлаждение инвесторов к апартаментам. Доля в сделках неуклонно падает, но это не значит, что от инвестиций в эту недвижимость надо полностью отказаться.

Понятие апартаментов

Чаще всего под апартаментами понимают нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Но юридически такой термин определяется просто как коммерческая недвижимость.

Периодически появляются слухи о том, что Госдума планирует присвоить апартаментам другой статус. Но пока все остается по-прежнему. И сейчас апартаментами могут назвать и отель, распроданный по номерам, и дом, где хорошо сэкономили на социальной инфраструктуре, и отреставрированное здание царских времен и т. д.

Понятие апартаментов

В целом апарты занимают примерно 13–20 % от московского рынка жилья. Например, на апрель 2024 года поиск «Циан» в Москве выдает 124 639 жилых квартир и 16 467 апартаментов. Более детальные цифры получить сложно, так как никто данную статистику не ведет. Но есть и другие предположения экспертов, что апартаменты занимают примерно треть московского рынка недвижимости.

Чаще всего такие объекты покупают для дальнейшей сдачи в аренду или чтобы временно жить там самим. Инвестиции в апартаменты гораздо более выгодны и окупаются значительно быстрее, чем в простые квартиры. С жилой недвижимостью сейчас вообще все сложно и не очень прибыльно. Например, вы покупаете квартиру за 10–12 млн руб. и затем сдаете ее за 30–50 тыс. в месяц.

При таком раскладе окупаться она у вас будет 20 лет. Апартаменты стоят значительно дешевле, а сдавать ежемесячно их можно примерно за такую же стоимость. Получается, что и срок окупаемости уменьшается примерно вдвое – 10–15 лет.

По сути апартаменты – та же квартира. Но если к жилой недвижимости у государства есть определенные требования, то апартаментов они пока не касаются.

Виды апартаментов

Какой-то общепринятой и официальной классификации апартаментов нет. Условно они делятся на:

  • Нелегальные апартаменты.

Это неликвидное жилье, которое не соответствует определенным нормам, законам, правилам. К примеру, когда в квартире была проведена незаконная перепланировка, в ходе которой из квартиры получилось несколько апартаментов-студий. Иногда их размер достигает всего 10 кв. м. В сети можно встретить много мемов и шуток по этому поводу.

  • Лофты.

Это красивое заимствованное слово обычно означает отреставрированные и приведенные в порядок помещения в старых постройках, например, завода, общежития, гостиницы. Данные помещения ремонтируют, довольно часто стараясь подобрать интересные фасады и нестандартные планировки.

Обычно это выглядит уникально и красиво. Проблема в том, что найти хорошую управляющую компанию с адекватным трафиком бывает непросто. Банк же в свою очередь считает перестрой «вторичкой» на рынке недвижимости, а от этого во многом зависит ипотечная ставка и процесс купли-продажи.

  • Жилой дом бизнес-класса.

Обычно это элитные дома в хорошем, видовом районе, на которые застройщик не сумел получить разрешения как на жилой дом. Возможен и вариант, что часть квартир в доме сдается как жилые, а часть – как апартаменты. Обычно такую недвижимость приобретают для предоставления в аренду, и цена здесь будет выше средней.

  • Апарт-отели.

Это гостиницы с номерами-апартаментами, которые застройщик продает по отдельности. Обычно их также приобретают под сдачу. А дальше есть два пути: можно заниматься этим самим или взаимодействовать с управляющей компанией, тогда они все сделают за вас.

Способы инвестиций в апартаменты

Для перепродажи

Для тех, кто рассматривает дальнейшую перепродажу апартаментов, важно понимать, что дорожает быстрее – квартиры или апартаменты, и как меняется их цена по ходу строительства.

По данным ЦИАН, с начала года цена за 1 кв. м апартаментов в новостройках Москвы упала. А вот стоимость квартир возросла примерно на 4 %. По информации компании «Бест-Новострой», квартиры комфорт-класса в Москве выросли в цене на 3,2 %, а апартаменты — на 1,5 %.

Главная причина – рост строительной готовности. На самом деле, новых строек сейчас не так много, и готовность проектов по рынку в целом велика, это все, конечно же, оказывает влияние на изменение цены за квадратный метр.

Как меняется стоимость за время строительства? Со стадии «котлован» до ввода в эксплуатацию примерно на 30–40 %. Получается, что за время стройки объекта есть вероятность заработать примерно треть от вложенных средств.

Способы инвестиций в апартаменты

Еще один нюанс. При продаже апартаментов не полагается налоговый вычет, который в нашей стране составляет в среднем 260 тыс. руб. для владельцев квартир. Одно из важных условий, чтобы получить эти деньги, – нельзя продавать квартиру сразу после покупки. Вы должны владеть ею хотя бы 3 года. Стоит обратить внимание на этот момент.

Но если вы планируете перепродать квартиру до завершения строительства или в первые 3 года после ввода в эксплуатацию, то так или иначе придется платить подоходный налог, и налоговый вычет в данном случае не предусмотрен.

Аренда: что выгоднее сдавать

Чаще всего апартаменты все же приобретают для сдачи в аренду, в качестве инвестиции. Так как стоимость их обычно ниже, чем жилых квартир, а арендная ставка примерно такая же, как цена найма квартиры. Так инвестор может быстрее окупить свои вложения.

На что важно обратить внимание при покупке квартиры или апартаментов? Во-первых, удобство расположения (удаленность от центра, наличие рядом метро и т. д.), наличие инфраструктуры. Кроме того, немаловажны планировка, количество комнат, качество ремонта. Юридический статус объекта не играет значительную роль.

Но при всех равных условиях инвестиции в апартаменты выглядят, конечно, более привлекательно. Так как стоимость покупки ниже, чем в случае с квартирой, а цена сдачи в аренду приблизительно равна. Потому что нанимателю, по сути, без разницы, жилое это по документам помещение или нет.

По аналитическим выводам «Метриума», от сдачи в аренду в долгосрок апартаментов можно иметь 6–9 % годовых, квартиры – 4–7 %. При посуточной аренде доходность апартаментов от 10 %, квартиры – от 8 %.

Некоторые апартаменты даже позволяют прописать у себя людей, которым нужна временная регистрация, важно только, чтобы апарты имели статус гостиницы.

Коммунальные платежи в апартаментах обычно выше, чем в жилых помещениях. И это важно учитывать при сдаче в аренду. Но во многих новостройках сейчас присутствуют оба типа жилья, тогда как правилами устанавливается единый тариф для всех собственников.

Рассмотрим разницу на наглядном примере. Возьмем новые жилые комплексы в районе метро «Ясенево». Апартаменты здесь стоят 5,5 млн руб. Есть предчистовая отделка, соответственно, нужно будет сделать небольшой ремонт, закупить мебель и все самое необходимое типа сантехники и т. д. Квартиры в соседнем ЖК стоят практически в 2 раза дороже, от 10,5 млн. Но здесь комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним расходы и доходы инвестора для каждого варианта.

Квартира

Расходы: 10,5 млн руб. стоимость + 1 млн руб. на ремонт. Сдавать квартиру можно примерно за 40 тысяч руб. в месяц. Так как она имеет хорошее расположение, близко к метро, сам дом новый, все чисто и аккуратно. Предположим, что первый клиент заедет в квартиру в июле.

Инвестиции в апартаменты

Расходы: 5,5 млн руб. цена + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. ЖК сдается в эксплуатацию осенью, и первый арендатор сможет въехать в квартиру в ноябре. Стоимость аренды будет 35 тыс. руб. Но в то время покупатель квартиры уже заработает свои первые деньги на аренде – 160 тыс. руб. (без налогов и коммунальных платежей).

Инвестиции в апартаменты

Тем не менее инвестор, купивший квартиру, сможет вернуть вложенные средства только через 24 года, в то время как тот, кто купил апартаменты, через 14 лет. Ипотечная ставка при этом в обоих случаях остается неизменной. Даже если повысятся налоги и стоимость коммунальных услуг, то выгода от покупки апартаментов нивелирует эти цифры.

Риски инвестиций в апартаменты

Фактически апартаменты – это коммерческая недвижимость. Но действительность вносит свои коррективы. Сегодня очень много разных коммерческих помещений преобразуются в жилые, после чего сдаются в аренду или продаются. Даже некоторые площади бывших промышленных зданий. Какие плюсы и минусы есть при инвестициях в апартаменты, рассмотрим далее:

  1. Прописка. На такие помещения оформляется право собственности, но в них невозможно прописаться. Исключение – апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях. Здесь можно сделать временную регистрацию на 5 лет. После ее нужно будет продлить.
  2. Ипотека. Да, можно оформить ипотеку, обычно трудностей не возникает. Но фактически нет льгот. Нельзя воспользоваться материнским капиталом или господдержкой.
  3. Инфраструктура. Так как апартаменты официально не признаны жильем, застройщики часто не считают нужным строить рядом с ЖК объекты социального значения: школы, детские сады, поликлиники и т. д.
  4. Постоянный шум. В апартаментах не действует закон тишины. Поэтому вероятно, что вокруг вас будет шумно, так как вы будете соседствовать с офисами, работающими до глубокой ночи, или какими-нибудь мастерскими.
  5. Необязательность норм СанПиН. Санитарные нормы и требования, установленные для жилых помещений, необязательны для апартаментов. Пользуясь такой лазейкой, некоторые застройщики сильно экономят на освещенности, звукоизоляции и инсоляции в ущерб качеству.

Перспективы инвестиций в апартаменты в 2024 году

В настоящее время спрос на апартаменты падает. Доля апартаментов в предложении на рынке снизилась до 16 %, а еще 2 года назад она составляла 24 % (информация от «Инком-Недвижимость»). Среди всех заключенных сделок на коммерческую недвижимость приходится только 7 %.

Перспективы инвестиций в апартаменты в 2024 году

По данным другого источника, «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на апартаменты от общего составил 7,5 % в прошлом году. А доля коммерческой недвижимости в предложении снизилась с 22–23 % в 2021 году до 15 % в текущем году. Из-за падения спроса в 2023 году объем апартаментов на рынке недвижимости увеличился на 36 %. Вместе с этим растет и доля апартаментов стандарт-класса. Многие занялись реконструкцией объектов недвижимости.

По данным компании «Инком-Недвижимость», сейчас в Москве 136 апарт-комплексов, где размещено более 8900 объектов общей площадью 455 000 кв. м. Цена квадратного метра в среднем составляет 351 900 руб. Одни апартаменты выходят примерно в стоимость 18,2 млн. Только 3 % от предложенного – это эконом-класс, 39 % – комфорт, 48 % – бизнес и 10 % – элитные варианты.

Интерес к инвестициям в апартаменты снижается, так как на данный вид недвижимости не распространяется льготная и семейная ипотека и для покупки нельзя использовать материнский капитал.

Но спрос на апартаменты все же присутствует, так как они более доступны по цене. В большей степени востребованы объекты класса комфорт. А вот потребности в элитной недвижимости практически нет. В бизнес-классе имеются интересные проекты, которые востребованы, но все же спрос меньше, чем на обычный жилой фонд.

Если вернут отмененный в 2010 году НДС, то ценовая разница между апартаментами и квартирами сократится до 5–7 %. При таком раскладе интерес к коммерческой недвижимости может пропасть как у потенциальных инвесторов, так и у застройщиков.

Но эти нововведения не коснутся проектов редевелопмента. И тогда спрос, если застройщики не будут предлагать новые варианты на рынке недвижимости апартаментов, может сильно переместиться в сегмент редевелопмента.

Часто задаваемые вопросы об инвестициях в апартаменты

Что может увеличить привлекательность инвестиций в апартаменты?

Ограниченность серии. Допустим, в вашем ЖК всего 25 апартаментов, то есть товар в дефиците, продать его, соответственно, легче. Если сравнивать, например, с огромными жилыми комплексами, где по 600–900 квартир – там намного выше конкуренция и реализовать объект недвижимости будет гораздо труднее.

Допустимо ли проводить перепланировку апартаментов?

Ситуация аналогична той, как если бы вы задумали сделать перепланировку в обычной квартире. Нужно будет предоставить проектную документацию в составе технического заключения и проект перепланировки. Если не предвидятся глобальные изменения, касающиеся конструкции пола, инженерных коммуникаций, несущих стен и так далее, то можно согласовать перепланировку от любой проектной организации с допуском СРО.

На какие риски еще стоит обратить внимание?

Как и любой человек, сдающий жилую недвижимость в аренду, собственник апартаментов рискует получить не вовремя или вообще не получить плату от своего арендатора. Причины здесь могут быть совершенно различными: потеря работы, незапланированные расходы, другие финансовые трудности и так далее.

Чтобы избежать такой ситуации, важно подбирать добросовестных арендаторов, заключать договор аренды, в котором будут четко прописаны сроки и условия оплаты, брать залог или предоплату, проверять кредитную историю арендатора и т. д.

Итак, при выборе объекта для инвестиций важен не только юридический статус недвижимости, а также расположение, инфраструктура, транспортная доступность, уровень цен, возможность воспользоваться льготными программами и надежность девелопера.

Понравилась статья? Поделитесь: